中国房地产的“榜一大哥”，也撑不住了？
许家印“进去”后，公众的情绪似乎得到了充分的释放，对房地产行业的关注度大幅降低。然而，这个问题行业的故事远没有结束。春节刚过，房地产行业的消息接踵而至。在诸多信息中，社会关注度最高的，无疑是“榜一大哥”万科。最近又开始流传“万科爆雷预警”的消息。
万科版“卖卖卖”
2月28日左右，有消息称万科高层组团赴京与债权人（主要是险资）谈非标债务展期，但被拒绝。该消息引发了“万科有爆雷预警”的猜测，随即万科再次遭遇股债双杀。
3月3日，新华资产在官微发布公开声明：关注到有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。
作为一家专业的、负责任的资产管理公司，我公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。
公开信息显示，截至2022年末，万科企业与新华资产合计借款金额约为97.82亿元。最近到期的借款，终止日期为今年年底，金额为26.25亿元。
年初去谈年底债务展期，显然不合常理。因此，可以判断此前的消息不实。
不过，万科最近的动作确实不同寻常。万科开启了“卖卖卖”模式。2月9日，万科向领展房产基金出售上海七宝万科广场，折价26.3%后。七宝万科广场的出租率一直保持在95%以上，疫情期间的年收益也能达到4亿元，今年1月份的净收入4000万，称得上是“摇钱树”。
此后不久，市场又传出消息，万科正计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分股权。参与谈判的潜在买家包括国企。万科泊寓成立2016年，管理运营房源达23.6万间，在全国集中式公寓中独占鳌头。长租房业务公认的痛点是投资周期长、盈利困难，但泊寓已经“十年媳妇熬成婆”。去年10月，泊寓官方消息称，泊寓已从2023年6月起，实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。
出售“现金奶牛”和“我家有女初养成”的长期盈利潜力项目，曾被誉为“房产茅台”的万亿房企也缺钱了？这个问题有点微妙。
万科缺钱吗？
去年10月国际著名评级机构穆迪下调万科的信用级别，引发了一场风波。不过，穆迪也指出，万科手上1010亿无限制现金及其预期运营现金流将满足未来12-18个月的土地承诺支付金和再融资要求。
万科账面上的1000多亿资金，是短期债务总额的2.2倍，距离短债占现金储备100%以下的理论红线还很远。但也不是看上去那么从容。
房企的现金储备中有相当部分是装到各个项目公司中的，有定向使用的限制。此前头部房企债务违约中就曾出现过账面上有钱，但是不能拿出来还债的情况。
再者，万科的短债总额不到500亿，但2024年到期内外债约为200亿，占比近半。2024年的偿债压力并不小。
因此，
万科手握1000多亿，还是不够“保险”，需要有相当规模的“预期运营现金流”托底。如果销售业绩跑不动，会影响偿债能力。这就是万科“卖卖卖”的危机感根源。
1月2日万科发布公告，宣布2023年万科全年合同销售金额达3761.2亿元，较2022年下滑9.8%。这销售业绩在行业内已经很不错了，但还谈不上复苏。
今年1、2月份的房市表现更不容乐观。2月29日，中指研究院发布2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜。今年前2个月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。其中TOP100房企2月单月销售额环比下降29.3％。市场大环境如此，万科不能独善其身。万科今年1月的销售金额为198亿元，与去年同期的286亿元相差了将近100亿元。预期运营现金流不乐观，出售资产补缺口是可以理解的。
总之，千亿在手的万科还是有点缺钱的。
万科的底牌
目前看来，以万科的现金储备和积极回现的动作，短期内出现债务违约的可能性不大。真正的考验将会在下半年出现，如果上半年的销售业绩大幅下滑，下半年的偿债压力陡增。但也不必过于悲观，万科尚有腾挪空间。
被外界寄予厚望的是万科的深圳国资背景，这的确给万科带来更多的“底牌”。实际上，深圳国资已经出手了，今年前两个月以来国资接盘的交易纪录有两项：
一项是1月30日万科的全资子公司将其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权出售给深圳市投资控股有限公司；另一项是2月20日财联社讯，万科向深圳国企出售了旗下公司的股权，这让人联想到此前传闻万科出售泊寓的潜在购买者包括国资。
深圳国资出手，意料之中。去年11月6日深圳国资委宣布将万科纳入统计报表范围，万科的国资属性大幅强化。当天深圳国资委主任“万科是深圳国资体系重要成员，必要时通过一切可能手段支持”力挺万科，掷地有声。
不过，这并不意味着万科可以指望国资托底躺平。混合所有制的准国企性质并不意味着绝对安全。
绿地就是前车之鉴，两家上海国企持股比例共计46%，却没有采取一致行动为绿地托底。国资也是“资”，承压能力并非无限，该算的账还是要算。
去年11月“并表”后，万科在深圳国资系统的份量举足轻重，万科的总资产、总销售额和总利润均占到了深圳国资的三分之一。然而，而这也意味着如果万科进一步强化国企身份，其负债也会“并表”。截至2023年三季度，万科总负债1.24万亿元，总资产1.65万亿元，负债率75.2%。1.65万亿元的总资产很香，但是1.24万亿也不轻。
深圳国资的托底力度，很大程度上取决于1.65万亿的资产估值到底有多“实”。房企的资产估值一直是个“玄学”，尤其是核心资产土储的估值非常飘忽。但是，万变不离其宗，离不开资产流动性、升值预期等硬核指标。楼市表现好，估值就高不就低，问题不大。楼市表现不好，就不能那么随便了。毕竟75%的负债率，资产估值的容错空间并不很宽裕。总之，深圳国资对万科的支持到底是全方位力挺，还是选择性接盘，尚需观察。
总之，此前“万科爆雷风险”传闻的确不实，但是万科的确处在一个微妙的时刻。虽无近忧，也须远虑。而这已经算是房地产行业的好消息了。
消息不少却不见好消息
“榜一大哥”的风吹草动都有风向标意义，并不等于那些公众不怎么关注的“碎片信息”不重要。
比如前“榜一大哥”碧桂园的海外“化债”动态。2月27日，碧桂园的海外债权人向香港(专题)高等法院提出针对本公司的清盘呈请，由头是本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。碧桂园向媒体表示，单一债权人的激进行动不会对该司保交楼、正常经营以及境外债务整体重组产生重大影响。这些的确是实情。
恒大还没清，轮不到碧桂园。不过，这一清盘呈请也反映了碧桂园的境外债务整体重组并不顺利。
更耐人寻味的是，碧桂园还表示，“参考业内其他违约上市房企案例，个别债权人向香港法院申请公司清盘的情况较为常见”。房企境外债违约现象不是“个别房企”，也不是“许皮带包藏祸心”之类的阴谋论式解读，而是行业内的普遍现象。如果不能及时有效化解，后续还会持续发酵。
头部的万亿房企各有烦恼，中坚房企的日子也很不好过。
近日，穆迪撤销了10家内地房地产企业信用评级。具体名单包括中南建设、旭辉控股、宝龙地产、弘阳地产、时代中国、融信中国、建业地产、龙光集团、中骏集团、振荣地产等。这两年被穆迪下调信用评级的中国房企不少，但是一次撤销10个的“大手笔”，还是挺惊人的。
10家房企都是top100榜上有名的千亿房企，10家行业中坚被评级机构“盖棺定论”，对房地产行业的冲击比碧桂园被呈请清盘只大不小。但是，这次穆迪“痛下杀手”，确实让人无话可说——这10家房企都出现了债务违约。
然而，最值得深思的并不是大小房企春寒料峭，而是《每日经济新闻》2月27日报道的一则消息。深圳坪山玺悦台的业主以开发商违规降价为由，致信相关监管部门，宣布集体断供。有业主称，房产备案单价约4万元/平方米，自2024年2月23日起，整个深圳的地产中介圈都在宣传玺悦台2.38万元/平方米的售价，并已成交多套。还有业主表示，其实多数业主并不是反对降价，而是反对超出限制的降价，深圳楼盘降价幅度是不允许超过15%。
事情不算大，却反映了房地产市场多方利益冲突的复杂形势。房企要降价出售回笼资金，业主对自家的房产贬值“资不抵债”怒不可遏，监管部门处于两难境地。不限制降价幅度，就要承受土地资产贬值压力；限制降价幅度，新房卖不动，房企的流动性压力增加，土拍意愿下降，影响土地财政。事件中没有直接出场的金融机构也同样左右为难——业主断供是金融风险，房企卖不动房子也是金融风险。
这是当前中国房地产行业困难处境的缩影，哪个环节都不省心，所有参与方都处于风险阴影中。
总之，中国房地产行业还没有走出困境，复杂艰难程度超出了预期。感受到春寒料峭的，不只是万科、碧桂园。