惠誉悲观：看空加拿大楼市明后年走势

在多家专业机构发布了看多加拿大明年楼市行情的预测报告后，终于来了一家“唱反调”的机构，它就是国际债务评级公司惠誉评级（Fitch Ratings）。

本地中文媒体最新报道称，惠誉周二发布2020全球住房和按揭前景报告，称加拿大明后年的房价涨幅约1%，但是计入2%的通胀，实际房价是下跌。

惠誉分析师Susan Hosterman写道：“多伦多和温哥华的负担加重，以及宏观谨慎措施限制了合资格申请贷款的人数，这将继续限制房价的上涨。”

这个预测似乎有些过于悲观了。要知道，1%的房价涨幅，可能在大多楼市一个走势强劲的单月内就会发生。

作为加拿大楼市的风向标和主阵地，大多楼市和大温楼市确实存在负担加重的问题。但即使是本国楼市调整幅度最深的2017年，房价负担也是远远超过普通人的承担能力的。而后在一个负担越来越重的环境下，大多楼市从今年3、4月间开始反弹，且幅度越来越大。因此，负担重，这一点不能作为房价涨跌的主要驱动因素，只是一个房价高低的客观参考而已。

只要市场有赚钱效应，就会有增量资金注入，只要对政策面和基本面预期利好，购房者信心就会增强。

惠誉认为宏观谨慎措施限制了合资格申请贷款的人数，这确实是政策面一个抑制房价的“紧箍咒”，主要就是压力测试和金融机构自身提高审核门槛的措施。

但我们知道，目前楼市政策面可谓是暖风频吹，跟一年前相比已经是截然不同的境地。联邦层面已经开始关注压力测试的负面影响。总理杜鲁多要求财长莫奈重新审视压力测试政策，并希望财政部在压力测试上更为灵活。

结合2019年压力测试的首次松动，我们预期明年压力测试进一步放松存在较大概率，而惟其马首是瞻的各大银行和其他金融机构也可能根据自身情况在贷款审核门槛上更加从市场实际出发，给予贷款者更为亲和的姿态。

以大多楼市为例，当前的平均房价水平比起最低谷时已经高出一大截，一些优势地段更是接近前期行情的次高点。在这样的情况下，如果金融机构依然死守严格的贷款审核政策的话，那么确实符合条件的贷款者会越来越少。

因此它们也在等待政策面的契机，压力测试能否有更实质性的松动，就是一个最好的政策信号。

在预测报告中，惠誉特别提出的一个问题是负担能力，因为今年加拿大的家庭平均债务已经达到可支配收入的177%。惠誉预期加拿大央行明年都会维持基准利率在1.75%，2021年上调至2%，未来的加息将限制加拿大人还债的能力。

负担能力在多伦多和温哥华受压最大。Hosterman说：“温哥华的房价自2018年以来一直在下跌，多伦多的房价短暂企稳后，今年已经上涨了4%。”

不过，惠誉预期按揭贷款的违约率仍然会维持在历史低位，明年约0.3%，主要是得益于5.7%的低失业率，强劲的就业增长和薪资增长。

惠誉的报告评估了23个国家的房价，加拿大的房价涨幅几乎垫低，仅高于意大利的0.5%，位于倒数第二位。

明年房价涨幅最高的国家是哥伦比亚，涨幅7%，美国房价涨幅3%。加拿大和英国是唯一被评为稳定/负面级的国家，其他国家均被评为稳定级。

惠誉预测加拿大按揭贷款受政策限制，增长约为1%。美国的按揭贷款可能下跌5%。

我们认为，明年加拿大楼市可能整体仍然是恢复性反弹、波澜不惊的一年。

当然在赚钱效应、政策面暖风、投资者信心和新增资金入场等因素的共同作用下，诸如大多楼市等优势地区的房价增长幅度仍会引领全国楼市轻松突破惠誉的涨幅预期。当然如果明年有超预期表现的话，政策面的不确定因素可能会增加。来之不易的持续反弹行情已演变为基本面和政策面的共振行情，且行且珍惜。